Jednym z głównych powodów nieefektywności branży budowlanej (a jest ich kilka, o pozostałych piszę w innych blogach) jest brak jakiejkolwiek weryfikacji ceny przyszłej inwestycji w pierwszej fazie jej realizacji. Zwykle (w formule „wybuduj”) najpierw tworzony jest projekt, a potem do końca inwestycji w zakresie kosztów następuje już wolna amerykanka. Tradycyjny sposób podejścia do procesu inwestycyjnego wygląda jak na grafice poniżej.

Dodatkowo wzmacnia to uparte stanowisko Krajowej Izby Architektów (przykro mi o tym pisać, gdyż jestem także członkiem jednej z regionalnych izb) rozpoczynania inwestycji od konkursów architektonicznych, w których biorą udział jedynie zespoły projektowe. Cała praktyczna wiedza firm wykonawczych jest tym samym ignorowana, a, jak wiadomo (m.in. z moich poprzednich blogów), w pierwszych kilku procentach czasu pracy nad projektem zapada do 70-80% decyzji, rzutujących na jego ostateczny koszt. 

Jako mizerny skutek takiego nastawienia może posłużyć przykład warszawskiego Muzeum Historii Żydów Polskich (Polin), gdzie projekt zespołu skandynawskiego biura Lahdelma & Mahlamäki okazał się być nierealizowalny w zaproponowanej postaci (wyszalowanie formy hali wejściowej symbolizującej rozdarcie Morza Czerwonego dla przemarszu uchodźców) i między innym z tego powodu koszty zamiast początkowo zakładanych 80 mln PLN skoczyły do oficjalnie opublikowanej wysokości 320 mln PLN*, co już zakrawa na sprzeniewierzenie pieniędzy fundatorów. W projektach tego typu weryfikacja finansowa nie istnieje. Każda kolejna faza projektu przynosi nowe niespodzianki cenowe, które następnie muszą być na siłę zmniejszane przy pomocy tzw. Value Engineering (inżynieria wartości), będącej niczym innym, jak szukaniem tanich zamienników dla rozwiązań projektowych, a więc raczej Price Engineering (inżynieria ceny), niemającej z wartością nic wspólnego. W efekcie cierpi przede wszystkim to, na czym inwestorowi zależy najbardziej, a więc jakość i wartość całej inwestycji.

Tymczasem sam od 1996 roku brałem za granicą udział w konkursach tzw. totalnego wykonawcy, gdzie mój projekt architektoniczny był weryfikowany pod względem budowalności przez firmę wykonawczą i razem składaliśmy ostateczną propozycję projektową z ofertą cenową (m.in. dla szkoły podstawowej z przedszkolem w Wiedniu). Proponowane rozwiązanie (także jako absolutne minimum dla metodyki BIM oraz lean construction) to formuła „zaprojektuj-wybuduj”. Nie da się zapewnić jakości, gdy projekt jest punktem wyjścia do rozpoczęcia inwestycji. Integrated Project Delivery (zintegrowane dostarczenie zasobu inwestycyjnego) rozpoczyna się od ceny, a sam projekt jest jej wynikiem. Purystom, broniącym wolności twórczej architekta przypomnę, iż ograniczenia wyzwalają najlepiej.

Przykładem takiego odpowiedzialnego ekonomicznie podejścia jest tzw. Target Value Delivery (dostarczenie docelowej wartości), o którym napiszę w jednym z kolejnych blogów. TVD opiera się o przedstawiany już w tej serii blogów koszt docelowy (Target Cost), będący punktem wyjścia całej inwestycji. W rezultacie szacowanie kosztów w metodyce IPD w połączeniu z TVD i lean construction (bo one wszystkie się ze sobą łączą, istnieje nawet przyjęta powszechnie nazwa Integrated Lean Project Delivery – ILPD) wygląda następująco:

Szacowanie kosztów przybiera tu formę ciągłego ich monitorowania (zwykle co tydzień, najrzadziej co dwa), a w połączeniu z dokładnym, tygodniowym i codziennym harmonogramowaniem daje to pełen obraz bieżącego spływu kosztów i równocześnie dostarczania wartości inwestycyjnej. 

Aby takie dokładne i odpowiedzialne podejście do kosztów budowlanych było możliwe, w 2020 roku w tekście Mapy Drogowej** projektu cyfryzacji dla Ministerstwa (wtedy) Rozwoju (uczestnicy: PvC, BIM klaster, kancelaria prawnicza DZP) zaproponowałem wydzielenie w fazie udzielenia zamówienia dodatkowej podfazy o nazwie macroBIM (BIM we wczesnej fazie procesu inwestycyjnego). Kancelaria DZP zweryfikowała możliwość zastosowania macroBIM w obecnym stanie legislacji i okazało się, że dla inwestycji publicznych możliwa jest do tego forma albo dialogu konkurencyjnego, albo negocjacji z ogłoszeniem.

Etap ten polega na kilku krokach:

1. preselekcja zespołów projektowo-wykonawczych (a więc formuła minimum „zaprojektuj-wybuduj”) z przejściem do kolejnej fazy przygotowania propozycji, za które otrzymają one częściowy zwrot kosztów (aby te propozycje miały jakość i zespoły mogły za nie odpowiadać);
2. przedstawienie propozycji, składających się z modelu (modelowanie BIM od godziny zero) koncepcyjnego (rodzaj graficznego PFU) z ofertą ceny – kosztu docelowego, który ma być potem zobowiązujący (stąd też wymóg dokładności opracowania). W celu wiarygodności kalkulacji konsultacje powinny objąć nie tylko zespół projektowo-wykonawczy, ale także optymalnie inwestora i przyszłych użytkowników;
3. weryfikacja idei projektowej i proponowanego kosztu docelowego przez inwestora, przy czym możliwości są trzy: albo odrzucenie całego projektu z uwagi na niewystarczające środki inwestora, albo korekta zakresu w celu zmieszczenia się w zakładanych kosztach, albo zaproszenie jednego lub dwóch zespołów do negocjacji ostatecznego kosztu docelowego, będącego od tej pory nieprzekraczalnym kryterium inwestycji;
4. wygrywający zespół realizuje dalej inwestycję, jak przy tradycyjnym udzieleniu zamówienia, ale rekomendowana umowa powinna mieć formę relacyjną i wielostronną, inaczej efekt wczesnej integracji fazy macroBIM może zostać zaprzepaszczony.

Na zakończenie jeszcze kilka uwag:

• MacroBIM jest fazą przed udzieleniem zamówienia, bazuje ona zatem na koncepcji typu PFU, a nie wielobranżowego projektu, który już wtedy byłby projektem schematycznym i należałby do fazy po uzyskaniu zamówienia
• Koszt docelowy jest na tym etapie szacowany na wskaźnikach, z czasem będzie możliwe użycie do tego sztucznej inteligencji dla ekstrapolacji i symulacji zakresu cenowego na bazie zebranych przykładów, ale na razie nie jest to możliwe
• Opracowanie kosztu docelowego polega na przeliczeniu modelu koncepcyjnego według wszelkich możliwych wskaźników (m2, m3, jednostki funkcjonalne itp.) – istnieją do tego także katalogi z kosztami wskaźnikowymi różnych typów obiektów, np. WKI (wartość kosztorysowa inwestycji) Sekocenbudu. Wynikły koszt jest potem weryfikowany z cenami rynkowymi i taka propozycja jest prezentowana inwestorowi
• Model koncepcyjny jest modelem koncepcyjnym, a nie projektem. Poniższa grafika*** przedstawia maksymalną dokładność propozycji koncepcyjnej (w BIM jest to faza LOD 100 – obecnie stopnie granulacji nasycenia informacją przejmuje LOIN – poziom wymaganej informacji) z bryłami samych funkcji, bez żadnych elementów budowlanych, przy okazji z ilustracją kontekstu urbanistycznego. W miarę nowelizacji rozporządzenia o kalkulacji kosztów cyklu życia obiektów i metod przedstawiania tych kosztów**** będzie można dołączyć te kalkulacje także do propozycji kosztu docelowego (LCA – Life-Cycle Assessment), ale byłoby to już zadanie dla zintegrowanego zespołu w fazie wykonawczej inwestycji (projekt + sama budowa)

• Światowe przykłady udowadniają, że w ten sposób wynegocjowany koszt docelowy może ulec znacznemu zmniejszeniu podczas realizacji inwestycji, nawet o 20% (np. wszystkie inwestycje szpitalne organizacji Sutter Health w Kalifornii od 2005 roku). Wynegocjowany koszt nie jest zatem żadnym ograniczeniem zespołu wykonawczego, ale dla jego obniżenia wymagana jest ścisła współpracy w jednym kierunku – dobra całego przedsięwzięcia: dotrzymania terminu, kosztów i oczekiwanej przez inwestora jakości
• Aby taki system jednak zadziałał, potrzebna jest jego kompleksowa zmiana, m.in. wprowadzenie kooperacyjnych umów relacyjnych (zamiast tradycyjnych transakcyjnych, będących czystym źródłem antagonizmów), organizowanie zintegrowanych zespołów, składających się ze wszystkich uczestników łącznie z inwestorem, zapewnienie ludziom ciągłej nauki i doskonalenia zawodowego, wprowadzenie innego systemu wynagrodzenia, z poduszkami finansowymi na pokrycie nieumyślnie wywołanych strat lub do podziału, itd., itp. 

Tylko takie systemowe podejście będzie w stanie uzdrowić stosunki w polskim budownictwie i pozwoli wszystkim uczestnikom na podniesienie swojej wydajności, swojego zarobku oraz satysfakcji z pracy.

W kolejnym blogu opowiemy o wspomnianym dzisiaj Target Value Delivery oraz o jego metodach.

Stay tuned…

.

* https://histmag.org/Muzealni-giganci-sluszny-kierunek-czy-droga-donikad-16706

** https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/mapa-drogowa-dla-wdrozenia-metodyki-bim-w-zamowieniach-publicznych

*** Opracowanie LOIN własne, koncepcja 2D – biuro Jan Gorgul, Łódź

**** https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20210002276